Kaliforniya nüfusunun yarıdan fazlası kira ödeyerek evlerinde oturuyor. Günbegün değer kazanan gayrımenkul piyasası, düşük faizli Mortgage imkanlarını da boşa çıkarıyor. Zaman geçtikçe, kiracıları temsil eden pasta diliminin büyüdüğüne tanıklık ediyoruz. Sözgelimi 2000 yılında %50 olarak ölçülen ev sahipliği oranı, 2021 itibariyle %44’e gerilemiş durumda. Bu aynı zamanda Amerika’daki en düşük üçüncü oran ve İkinci Dünya Savaşı’ndan beri eyaletteki en düşük ev sahibi oranı.
Public Policy Institute of California’nın 2021 yılında yaptığı bir diğer araştırma ise Kaliforniya’da yaşayan her on kişiden dokuzunun barınma giderleriyle başa çıkmakta zorlandığını gösteriyor. Başka bir eyalete taşınmayı düşünenler de var. Kaliforniya, bir kiracılar eyaleti olma özelliğini sürdürecek gibi görünüyor.
Kaliforniya hep pahalıydı.
Bu yükseliş trendi yeni değil. 1970’lerden itibaren eyaletteki konut fiyatları ile ülkenin geri kalanındaki konut fiyatları arasındaki fark açılmaya başladı. Takvimler 1980’i gösterdiğinde Kaliforniya evleri ülke ortalamasından %80 daha pahalı hale gelmişti. Bu artış eğilimi devam ediyor: LA Times’ın geçtiğimiz Ağustos ayında yaptığı bir habere göre, Los Angeles’taki ortalama ev fiyatı 1 milyon dolar eşiğini geçmek üzere. Kaliforniya’da ev sahibi olmanın ortalama maliyeti ise 750.000 dolara yaklaşıyor. Bu meblağ, ülke ortalamasının iki katından fazla.
Ev fiyatları kiraları da etkiliyor. Geçtiğimiz yıl Amerika’daki ortalama kira tarihte ilk kez 2000 doların üstüne çıktı ve Kaliforniya’da bu sayı 3000 dolara yaklaşıyor. Konut maliyetlerinin yükselmesinde en temel faktör, konut arzının azlığı. Bunun yanında işçilik, malzeme, çevre düzenlemeleri gibi faktörler de artışta etkili. Uzmanlar, gelişen konut piyasasında ve banliyö kasabalarında kiraların çok hızlı bir şekilde arttığını, bu durumun özellikle yoksul kesim üzerinde büyük baskı oluşturduğunu ve ülkedeki evsizlik krizinin körüklendiğini belirtiyor.
Bu sorunun önüne geçmek için Kaliforniya eyaletinde kiraların kontrol altında tutulmasına karar verilmiş. Kiracıları belli kira artışlarından ve tahliye türlerinden korumak üzere bir dizi önlem alınmış ve bazı yasalar uygulamaya konulmuş.
Kiracı Koruma Yasası (AB 1482) Nedir?
Kaliforniya’da 2019 yılında yürürlüğe giren AB 1482 (Kiracı Koruma Yasası), kiracılara bazı korumalar sağlıyor. 15 yaşından büyük evler için uygulanan bu yasaya göre ev sahipleri, bir yıllık sürenin sonunda kirayı toplamda %10’dan veya %5 + yıllık enflasyon oranından (hangisi daha azsa) fazla artıramıyor. Yeni kiracı durumunda ev sahibi yeni bir kira tutarı belirleyebiliyor.
Çoğu bölgenin yaşam maliyetindeki yüzdelik değişime, Çalışma İstatistikleri Bürosu (Bureau of Labor Statistics) ve Kaliforniya Endüstriyel İlişkiler Departmanı (Department of Industrial Relations) tarafından paylaşılan tüketici fiyat endeksleriyle ulaşılabiliyor.
Kiracı hangi durumlarda tahliye edilebiliyor?
Kanuna göre, ev sahibinin kiracının kusurlarını gerekçe göstererek kiracıyı tahliye edebileceği durumlardan bazıları şunlar:
- Kiranın ödenmemesi
- Kira sözleşmesinin ihlali
- Rahatsızlık, israf veya evin yasa dışı amaçlarla kullanılması
- Ev sahibine yönelik işlenmiş bir suç
- ‘Yasal girişe’ (ev sahibinin izniyle veya yasal bir emirle eve girilmesi, lawful entry) izin verilmemesi
- Benzer şartları içeren yeni bir kira sözleşmesinin imzalanmasının reddedilmesi.
Ev sahibinin kiracının kusuru olmamasına rağmen tahliye talep edebileceği durumlar ise şunlar:
- Ev sahibinin eve taşınması
- Evin yıkılması veya yeniden yapılması
- Evin kira pazarından (rental market) çekilmesi
- Ev sahibinin kiracının evden ayrılmasını gerektiren yasal bir emre uyması
Peki bu yasa ne kadar etkili?
Amerika’daki pek çok şehirde konut sıkıntıları yaşanıyor. Bu sebeple bazı eyaletler çareyi kira kontrolü için yeni yasalar oluşturmakta buluyor. Kira kontrolü konusuna iktisatçılar temkinli yaklaşsa da, yapılan araştırmalar kiraların yasayla kontrol altında tutulmasının genel refahı olumlu etkilediğini gösteriyor. Bu tür uygulamalar düşük gelirli hanelere fayda sağlıyor, konut eşitsizliğini azaltıyor ve ani gelir düşüşlerine karşı bir tür sigorta niteliği üstleniyor.
Konuyla ilgili LA Times’ta yayınlanan bir makalede, çözümün yeni imar yasalarında olduğu vurgulanıyor. Yazıya göre emlakçıların yeni evlerinin bir kısmını düşük gelirli kiracılara ayırması da bir çözüm olabilir.
Kira kontrolü ne zaman geçerli değil?
Kaliforniya’da kira kontrolü yasasına bazı sınırlamalar getiren bir eyalet yasası var. Costa-Hawkins Kiralık Konut Yasası olarak bilinen bu yasadan dolayı;
- Müstakil evler
- ve 1 Şubat 1995 ve sonrasında inşa edilmiş, ‘yeni’ konutlar
Kira kontrolü yasasına tabi tutulmuyor.
‘Yeni’ tanımı yapılırken, o şehirde kira kontrolü yasasının ne zaman yürürlüğe girdiği dikkate alınıyor. Örneğin San Francisco’da 1979 yılından önce inşa edilmiş evler kira kontrolüne tabi tutulabilirken, Los Angeles’ta bu tarih 1978’in Ekim ayı olarak belirlenmiş.
Bu kısıtlamaların kira kontrolü yasasının kapsamını daralttığını düşünmeyin. Örneğin 2014’te San Francisco’daki tüm kiralık evlerin yaklaşık %75’i kira kontrolü yasasına tabiydi.
Amerika’ya göç oldukça karmaşık. Biz size yardımcı olmak için buradayız. Profesyonel bir avukattan yardım almayı ihmal etmeyin!
